Raději se u banky zadlužit na desítky let dopředu a každý měsíc jí posílat významnou část rodinného rozpočtu než dávat peníze cizímu člověku a ve stáří nemít nic. Takovou úvahou se stále řídí drtivá většina Čechů, když řeší své bydlení.

Přestože dodnes žije ve vlastním osm z deseti českých rodin, trend se v posledních letech začíná přece jen obracet. Někdo pouze preferuje větší volnost a možnost snadno se přestěhovat za prací, pro mnoho domácností ale kvůli extrémně drahým nemovitostem jiná varianta než život v nájmu nepřipadá v úvahu.

Trh s činžovním bydlením tak postupně roste. Využít situace se rozhodli také velcí investoři a developerské firmy. Podobně jako v západoevropských zemích končí tisíce nových i starších bytů právě v jejich portfoliích.

Ačkoli jsou činže u institucionálních vlastníků bytů v průměru vyšší než u jednotlivců, kteří pronajímají pár bytových jednotek, na nezájem si nemohou stěžovat.

Realitní rekord

Průkopníky mezi „landlordy“ nájemního bydlení byly v Česku zahraniční fondy. Suverénně největším hráčem na tuzemském trhu je dnes švédská společnost Heimstaden Bostad, respektive její česká pobočka.

Prvenství v počtu pronajímaných bytů si zajistila gigantickou realitní transakcí v roce 2020. Tehdy koupila firmu Residomo, jíž v Moravskoslezském kraji patřilo více než 42 tisíc bytů (v drtivé většině z nich v minulosti žili horníci pracující pro společnost OKD). Heimstaden za ně zaplatil přes třicet miliard korun.

V následujících letech se švédský investor postupně vydal do dalších regionů. Předloni koupil od izraelské developerské skupiny Daramis zhruba za 600 milionů korun přes 220 bytů v plzeňském projektu Unicity. Ve stejném roce vstoupil také na pražský nájemní trh, když od developera Finep převzal přes 160 jednotek v bytovém domě v Holešovicích.

Jestliže Heimstaden je díky rekordní investici z roku 2020 jasně největším fondem, jako vůbec první začali do Česka expandovat Němci. Konkrétně německý penzijní fond spravovaný platformou Institutional Investment Partners akvíroval už v roce 2016 šest historických činžáků v Praze, a to prostřednictvím fondu Zeitgeist Asset Management. Ten nemovitosti spravuje.

Zeitgeist se stal zároveň prvním investorem, který od tuzemského developera koupil rovnou celý bytový dům. Z několika zájemců si jej vybrala developerská společnost Finep; za sedmdesát bytových jednotek inkasovala od fondu zhruba půl miliardy.

Nejdravější domácí investor

Zahanbit zahraničním kapitálem se ale nenechali ani čeští investoři. Aktuálně nejdravějším z nich je realitní skupina Mint Investment, která se do rezidenčního segmentu vydala před třemi lety. Na konci roku 2020 koupila v Brně poblíž areálu Masarykovy univerzity za více než půl miliardy přes stovku bytů.

Rok nato nakupoval Mint také v hlavním městě. Celkem 240 bytů v pražském projektu Vysočanský mlýn získala skupina od společnosti Metrostav Development za nezveřejněnou částku. Ve stejném roce pokračovala expanze v Plzni. Čtyři bytové domy s více než sto jednotkami postavila pražská Trigema a inkasovala za ně od Mintu téměř půl miliardy korun.

Nejčerstvější akvizice řečené realitní skupiny se odehrála letos, a to opět v metropoli. Na straně prodávajícího byl tentokrát Finep, jenž postavil investorům na klíč bezmála 170 činžovních bytů v pražském Hloubětíně.

V nájmu u církve

Do nájmů se letos pustila i česká investiční skupina Creditas, respektive její dceřiná společnost Creditas Real Estate, která se zabývá developmentem. První projekt otevřela nájemníkům letos na začátku března v bytovém domě Loox Prosek Apartments ve stejnojmenné pražské čtvrti. Celkem má v plánu vybudovat portfolio čítající zhruba tisícovku činžovních jednotek.

Na pražském trhu působí také jeden tak trochu netradiční „landlord“, a sice Arcibiskupství pražské. Založilo za tímto účelem realitní společnost s trendy názvem XPlace, jež prozatím spravuje osm desítek bytů v Praze. Další ale mají přibývat: XPlace se už například dohodla s developerem Trigema na odkoupení jednoho bytového domu z projektu Lihovar na Smíchově. Celkem arcibiskupství plánuje pronajímat tisíc bytových jednotek.

Stavba činžáků na klíč

Kroužení zahraničních i tuzemských investičních skupin kolem nájemních projektů nemohlo uniknout pozornosti developerů. Někteří z nich, včetně významných hráčů, se rozhodli jít trendu naproti a stavět pro „landlordy“ přímo na míru.

Důvod? Ačkoli je výstavba nových činžáků specifická a vyžaduje například přizpůsobit velikost bytů i společných prostor v domě, přináší jinak samé výhody. Developerské firmě odpadne nutnost propagovat byty na trhu a investovat do reklamy. Mnohem jednodušší je také prodat celý dům najednou než jednat s kupci jednotlivých jednotek.

Patrně největší plány má v oblasti nájemního bydlení pražský Finep. Několik projektů má už úspěšně za sebou, ambice jsou ale podstatně větší. Firma plánuje investorům v příštích pěti letech dodávat velkou část své produkce, což v praxi znamená několik tisíc nájemních bytů a investice za více než dvacet miliard korun.

Developeři sobě

Nájemní trh si ale osahávají i další renomované firmy – na klíč chce stavět třeba Penta Real Estate, Skanska Residential nebo společnost PSN. Další developeři jdou jinou cestou: nájemní byty chtějí nejen budovat, ale také si je nechat ve vlastním majetku. A prostřednictvím vlastní správcovské firmy je pronajímat.

Nejdále je v naplňování tohoto plánu skupina AFI Europe. Její česká pobočka dokonce přestala postavené byty prodávat úplně. Všechny nemovitosti postavené v pražském Karlíně, na Třebešíně a ve vysočanské Kolbenově ulici tak převádí pod správu „dcery“ AFI Home. Postupně chce vybudovat portfolio čítající 900 bytů.

Vlastního „landlorda“ založil také developer Trigema a rovnou do něj převedl všech 140 dokončených bytů v karlínském projektu Fragment. Pronajímat se má také část vznikajících jednotek v Lihovaru na Smíchově a mrakodrapu Top Tower, který vyroste v Nových Butovicích. Do šesti let by portfolio mělo čítat až tisíc bytů; vedle Prahy také v Brně nebo Plzni.

Zájemci čekají v pořadníku

Institucionální investoři bytů mají našlápnuto k tomu, být stále důležitější součástí českého nájemního trhu. Jak se vlastně liší od drobných pronajímatelů, ať už jde o vlastníky několika bytů, případně majitele pár činžáků?

První rozdíl tkví v přístupu k pronájmům. Většina fondů nebo developerů nabízí byty včetně vybavení. Kromě toho zaměstnávají týmy specialistů na sepisování smluv, na správu budov a další služby. S tím úzce souvisí cena, která je u nově postavených činžovních projektů vyšší než na trhu individuálních pronajímatelů. Nejde rozhodně o žádné sociální bydlení.

Podle údajů společnosti Flatzone, která sbírá statistiky z tuzemského realitního trhu, dosahovala na podzim průměrná nabídková cena nájmů v Praze 439 korun za metr čtvereční měsíčně. U institucionálních pronajímatelů činila zhruba o pětinu více: 556 korun za metr a měsíc.

Ani to ale zájemce o nájemní bydlení neodrazuje. Například v projektu Fragment si Trigema účtuje dokonce 620 korun za metr čtvereční měsíčně. I přesto měla firma v říjnu, pouhé čtyři měsíce po kolaudaci bytového domu, nájemce pro všech 140 jednotek a pro další zájemce musela vytvořit pořadník. Minimum prázdných bytů hlásí i většina dalších velkých „landlordů“.