Data Eurostatu zároveň říkají, že kupní cena nemovitostí od roku 2010 vzrostla v České republice až trojnásobně rychleji než cena nájmů. Podobně tomu tak bylo i ve většině dalších států Evropské unie, a to včetně sousedního Německa, Slovenska nebo Rakouska.

Podle ekonoma Martina Slaného data mimo jiné vysvětlují, proč se v České republice vyplatilo stavět, prodávat a nedocházelo k větší koncentraci na trhu s nájemním bydlení a dodává, že za tímto trendem stojí velmi nízké hypoteční sazby, které zájemce motivovaly k levnému financování vlastního bydlení, nákupu bytových jednotek k investování i ke spekulacím. Dalším motivem ale byla i velmi silná vazba Čechů k vlastnickému bydlení. Ta se v Česku řadí k těm největším v celé Unii.

„Růst cen ve spojení s levným financováním umožňoval developerům v předinflačních letech stavět a prodávat prakticky cokoliv a kdekoliv. Naproti tomu lze z růstu nájmu vypozorovat, že většina bytů byla kupována k vlastnickému bydlení. Vztah k němu je totiž v našem středoevropském regionu velmi silný. To spolu s dobrým hospodářským vývojem a stabilním trhem práce také způsobovalo, že developeři mohli do konečných cen s poklidem promítnout i vyšší marži,“ říká hlavní ekonom skupiny DRFG Martin Slaný.

V Estonsku bydlení zdražilo nejvíce

Úplně největší cenové nárůsty statistici zaznamenali u cen nemovitostí v Estonsku (cca 210 % oproti roku 2010) a Maďarsku (zhruba 180 %). Odborníci k tomu uvádějí, že kromě silné vazby k vlastnickému bydlení ve většině států střední a východní Evropy se k tomu přidaly i makroekonomické faktory.

„Relativně silné růsty ekonomik, nízké úrokové sazby a stabilní trhy práce ovlivnily fakt, že Estonci a Maďaři bojují s největším nárůstem cen bydlení v Evropské unii. Značnou roli ale mají i místní faktory. V Estonsku došlo v posledních dekádách k vysokému přílivu vzdělaných osob v IT segmentu, což ceny nemovitostí rovněž stimulovalo. V případě Maďarska je růst cen silně tažen ekonomickým centrem, a tedy Budapeští,“ míní ekonom Martin Slaný.

Úplně jiné trendy ale v uplynulých třinácti letech panovaly na jihu Evropy. Cena nemovitostí v Řecku se v porovnání s rokem 2010 asi o 20 procent snížila, jen velmi mírný nárůst byl zaznamenán ve Španělsku, Itálii nebo třeba na Kypru.

„Cenové nárůsty jsou na jihu Evropy nejnižší kvůli celkové makroekonomické kondici. Dlouhodobě jde o země, které se potýkají s nízkým růstem ekonomické úrovně. Itálie za poslední dekády ekonomicky de facto stagnuje. Jde navíc o stát se silnými urbanizačními tlaky a vylidňování venkova je pro ni typické. Jsou i obce, které tam výměnou za trvalý pobyt prodávají nemovitosti za velmi symbolické částky,“ doplňuje Slaný.

Slabá bytová výstavba je problém

Ekonomové ale upozorňují, že středoevropské tendence z posledních let mohou pokračovat i dál. Do budoucna totiž může hrát roli i odložená výstavba, neboť řada developerů své projekty kvůli obávám z nedostatečné poptávky odložila. Data ukazují, že výstavba nových bytových jednotek v České republice v letošním roce meziročně poklesla asi o jednu pětinu. České republice se dlouhodobě nedaří novou výstavbu nakopnout, a to i kvůli vysoké stavební regulaci.

„Když chcete v Praze stavět bytové domy, povolení se může vyřizovat i 10 let. Po tu dobu musíte platit úvěr na pořízení pozemku, který se nijak nevyužívá a leží ladem. Stavební pozemek na bytové domy může stát stovky milionů korun, takže jen na úrocích zaplatíte desítky milionů korun. A to se ještě ani nezačalo stavět a jen se papíruje. Tyto náklady se však následně musí rozpočítat do cen prodávaných bytů. Za 10 let vyřizování povolení se vše výrazně zdraží. Ceny stavebních prací i materiály mohou za takovou dobu stoupnout o 50 až 100 procent,“ říká Štěpán Křeček, který je hlavním ekonomem ve společnosti BH Securities.

Velkou roli však mohou do budoucna hrát i poptávkové faktory. Silný vztah k vlastnickému bydlení, probíhající proces suburbanizace a nasávání pracovní síly ve velkých centrech jsou v dnešní době částečně utlumené vyšším úrokovými sazbami a dalšími opatřeními České národní banky.

„Jakmile úrokové míry klesnou, poptávkové faktory opět zesílí. Cena nemovitostí v České republice tak poroste i nadále. Otázkou jen je, jak rychle. Domnívám se, že přeci jen o něco méně než v předešlých pěti až šesti letech. Více se tempo srovná s růstem mezd a celkových příjmů domácností.